香川で家を建てるなら失敗できない土地とローン！契約前にプロが教える注意点
マイホームの計画を始めるとき、多くの人が真っ先に思い描くのは
「どんな間取りにしようか」「おしゃれなキッチンを入れたい」といった、新居での楽しい暮らしのイメージではないでしょうか。
しかし、香川県内で注文住宅を建てて理想の暮らしを実現するためには、避けては通れない非常に重要な2つの土台があります。
それが「土地探し」と「住宅ローン（資金計画）」です。
実は、家づくりで後悔している人の多くが、間取りやデザインではなく、この土地選びとローンの段取りで致命的な失敗を経験しています。
「希望のエリアに良い土地が見つかったから、急いで契約したけれど、後から莫大な追加費用がかかることが分かった」
「銀行に借りられると言われた上限額までローンを組んでしまい、毎月の返済が苦しくて旅行や外食を一切楽しめなくなった」
このような失敗は、決して珍しいことではありません。
特に近年の物価高や建築資材の高騰、そして今後の金利動向を見据えると、これまで以上にシビアな資金計画と、土地の隠れたリスクを見抜く目が必要不可欠になっています。
本記事では、香川県の風土と地元の住宅事情を知り尽くしたプロの視点から、新築の契約書に印を押す前に絶対に知っておくべき土地とローンの注意点を徹底的に解説します。
これを読めば、予算オーバーや土地のトラブルを回避し、30年先まで安心して笑顔で暮らせる家づくりの正しいロードマップが手に入ります。
香川で家を建てるなら知っておくべき「土地探し」と「資金計画」の現実
なぜ多くの人が土地とローンの順番で失敗するのか
注文住宅を建てようと考えたとき、まず不動産情報サイトで土地を探したり、気になるエリアの不動産屋に足を運んだりする人はとても多いです。
しかし、この「まず土地から探す」という行動こそが、家づくりが破綻する最大の引き金になることがあります。
なぜなら、総予算が決まっていない状態で土地を先に契約してしまうと、全体の資金バランスが完全に崩れてしまうからです。
例えば、総予算を4,500万円と想定していたとします。
不動産屋で「人気のエリアで坪単価も手頃な1,800万円の土地」を勧められ、気に入ってそのまま契約したとしましょう。
この時点で残りの予算は2,700万円です。
しかし、ここから土地の仲介手数料や登記費用、ローンの諸経費などで約200万〜300万円が消えていきます。
結果として、肝心の「建物」にかけられる予算は2,400万円以下になってしまいます。
今の物価高の時代、2,400万円で希望通りの高性能で快適な注文住宅を建てるのは非常に困難です。
その結果、目に見える設備をグレードダウンしたり、構造や断熱といった最も重要な性能を削ったりせざるを得なくなり、「こんなはずじゃなかった」という後悔に繋がってしまいます。
物価高時代における注文住宅の総予算の考え方
現在の家づくりにおいて、数年前の坪単価や予算感は全く通用しません。
世界的な資材高騰やエネルギーコストの上昇により、建物の本体価格は上昇を続けています。
だからこそ、これからの資金計画は「土地代＋建物代」という単純な計算ではなく、すべての費用を網羅した「総予算（総事業費）」の視点を持つことが鉄則です。
注文住宅にかかる費用は、大きく分けて以下の4つに分類されます。
・土地購入費用： 土地そのものの代金、不動産会社への仲介手数料など。
・建物本体工事費用： 家そのものを建てるための工事費。
・帯工事費用（別途工事費用）： 解体工事、地盤改良工事、外構（エクステリア）工事、水道の引き込み工事など。
・諸経費： 住宅ローンの手数料や保証料、火災保険料、登記費用、契約書の印紙代など。
特に「付帯工事費」と「諸経費」は、見積もりの初期段階では見落とされがちですが、総額で数百万円規模のまとまった金額になります。
総予算の全体像をはじめに把握し、「土地にいくら」「建物にいくら」「諸経費にいくら」という黄金比率を決定してから具体的な計画を進めることが、物価高時代を賢く生き抜く家づくりの基本です。
【土地編】契約前に確認必須！香川特有の土地選びの落とし穴
エリアで変わる土地相場と「見えない追加費用」の正体
香川県内での土地探しは、エリアによって価格差が非常に激しいのが特徴です。
高松市の中心部やレインボーロード周辺、伏石町、太田エリアなどは利便性が高く人気が集まるため、坪単価が40万〜50万円を超えることも珍しくありません。
一方で、少し郊外に目を向けたり、丸亀市、坂出市、宇多津町、あるいは自然豊かな綾川町などへ足を伸ばせば、坪単価10万〜20万円台で広大な敷地を手に入れることも可能です。
ここで注意しなければならないのは、「価格が安い土地＝お得な土地」とは限らないという現実です。
土地の価格そのものが安くても、建築を始める前に莫大な「見えない追加費用」が発生するケースが多々あります。
その代表例が「給排水の引き込み費用」です。
過去に家が建っていなかった分譲地以外の土地や、古い集落の中にある土地では、前面道路の水道本管から敷地内へ水道管が引き込まれていないことがあります。
この引き込み工事を個人で行う場合、道路の掘削や舗装の復旧費用を含めて、数十万〜100万円以上の追加費用が自己負担となります。
また、下水道が未整備のエリアでは浄化槽の設置が必要となり、その費用も別途数十万円がかかります。
土地を契約する前に、その価格の中にどこまでのインフラ整備費用が含まれているかをプロの目で見極めることが極めて重要です。
香川の気候と地形から見るハザードマップ・地盤リスク
香川県は全国的に見ても台風の上陸が少なく、地震などの自然災害も比較的少ない「温暖で暮らしやすい地域」というイメージが強いかもしれません。
しかし、地形や歴史的な背景に目を向けると、独自の災害リスクが浮かび上がってきます。
まず注目すべきは「ため池」の存在です。
香川県は雨が少ない気候のため、県内各地に多くのため池が点在しています。
そのため、大雨や台風の際には、川の氾濫だけでなく、ため池の決壊や排水が追いつかないことによる「内水氾濫（水はけが悪く街中に水が溢れる現象）」が発生するリスクがあります。
購入を検討している土地が、各自治体の発行するハザードマップで浸水想定区域に入っていないか、周囲より一段低くなっていて水が溜まりやすい地形でないかを必ず確認してください。
もう一つの大きなリスクが「地盤の緩さ」です。
香川県の沿岸部や、かつて水田やため池だった場所を埋め立てた分譲地などは、地盤が非常に軟弱であるケースが少なくありません。
地盤が緩い土地にそのまま家を建てると、建物の重みで家が傾いてしまうため、基礎の下に杭を打つなどの「地盤改良工事」が必要になります。
この地盤改良工事は、土地を購入して実際に地盤調査を行うまで正確な金額が分かりません。
工法や地盤の深さによっては、50万〜150万円ほどの追加費用が突然発生することになります。
資金計画にあらかじめ地盤改良の予備費を組み込んでおくか、事前に近隣の地盤データを調べて予測を立てておくことが、想定外の予算オーバーを防ぐポイントです。
インフラ未整備地や農地転用手続きに伴う時間とコストの罠
香川県では、親から譲り受けた土地や、郊外の広大な「農地（田んぼや畑）」を宅地に地目変更して家を建てるケースが非常に多いです。
土地代がかからないため一見すると大幅なコストダウンに見えますが、ここにも特有の罠が潜んでいます。
農地に家を建てるためには、都道府県知事などから「農地転用（農転）」の許可を得る必要があります。
この手続きには行政書士への報酬や申請費用として十数万円のコストがかかるだけでなく、許可が下りるまでに数ヶ月から、場合によっては半年以上の期間を要します。
手続きが完了しなければローンの本審査も進まないため、着工時期が大幅に遅れ、アパートの家賃が余分にかかり続けるという精神的・金銭的な負担が生じます。
さらに、農地だった場所は周囲の道路よりも地面が低くなっていることが多く、大量の土を入れて地面を高くする「盛土（もりど）工事」や、土が崩れないようにするための「擁壁（ようへき）工事」が必要になります。
これらの土木工事には、簡単に100万〜200万円以上の費用がかかってしまうため、「タダでもらえる土地だから」と油断していると、最終的な付帯工事費が跳ね上がり、新築計画そのものが頓挫してしまうこともあるのです。
【ローン編】破綻しない資金計画をつくる住宅ローンの組み方
「借りられる額」と「無理なく返せる額」の決定的な違い
住宅ローンの手続きを進める中で、最も多くの人が陥る最大の勘違いが、「銀行が融資を承認してくれた金額（借りられる額）＝自分たちが一生安全に返済していける金額（返せる額）」だと思い込んでしまうことです。
銀行は、現在の年収や勤続年数、他の債務の有無といった機械的な返査基準（返済負担率）に基づいて審査を行います。
そのため、現在の年収が高ければ、驚くほど高額な融資額が提示されることがあります。
しかし、銀行はあなたのアカウントの将来の支出（子どもの教育費、老後の蓄え、車の買い替え費用、住宅の維持費など）まで考慮してくれているわけではありません。
・借りられる額： 銀行が「年収の限界値」まで計算して貸してくれる上限枠（ライフプランは無視）。
・無理なく返せる額： 毎日の生活を犠牲にせず、将来の貯蓄も行いながら、定年までに確実に完済できる額。
もし「借りられる額」の限界までローンを組んでしまうと、毎月の返済に追われるだけの生活が何十年も続くことになります。
家は家族が幸せに暮らすための舞台であるはずが、いつの間にかローンのために働く日々になってしまっては本末転倒です。
自分たちの手取り収入から、将来必要な支出を引き算し、毎月いくらなら平穏に支払えるのかという「逆算の資金計画」を必ず行ってください。
香川のローカル銀行の特徴と金利タイプ（変動・固定）の選び方
香川県で家を建てる際、多くの人が地元のローカル銀行（百十四銀行、香川銀行、高松信用金庫など）や、四国労働金庫（ろうきん）、JAバンクなどを利用します。
それぞれの金融機関には、ネット銀行にはない「地元の工務店との連携のスムーズさ」や「対面で柔軟に相談に乗ってもらえる」という大きなメリットがあります。
ローンを選ぶ上で頭を悩ませるのが「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶべきかという問題です。
・変動金利： 固定金利に比べて圧倒的にスタートの金利が低い（0.3%〜0.5%前後など）ため、毎月の返済額を小さく抑えられるメリットがあります。しかし、将来的な日本の金融政策の転換により、金利が上昇した場合には返済額が増加するリスクを常に抱え続けます。
・固定金利（フラット35など）： 借入時の金利が完済までずっと変わらないため、将来の返済計画が完全に確定し、安心感があります。ただし、変動金利に比べて初期の金利設定が高めになるため、借入総額が大きい場合は毎月の負担が増えます。
「これからは金利が上がるから固定が良い」「いや、まだしばらくは変動の低金利の恩恵を受けるべきだ」といった極端な意見に惑わされてはいけません。
大切なのは、自分たちの家計の耐力です。もし将来、金利が1%上がったとしても、毎月の返済額の増加を家計の余剰金や貯蓄で十分に吸収できる世帯であれば、変動金利のメリットを最大限に活かすことができます。
一方で、少しの返済額アップでも家計が破綻してしまうほど予算ギリギリのローンの組み方をするのであれば、最初から全期間固定金利を選んでリスクを完全に排除すべきです。
建物・土地の代金だけじゃない！見落としがちな「諸経費」のチェックリスト
住宅ローンを組んで家を建てる際、現金（自己資金）で用意しなければならない費用や、融資額の中から支払われる「諸経費」の存在を見落としていると、最終段階で資金がショートする危険があります。
以下に、一般的な諸経費のチェックリストをまとめました。
・金銭消費貸借契約書の印紙代： ローン契約書に貼る印紙の費用。
・融資手数料・ローン保証料： 銀行や保証会社に支払う手数料。借入額の2%前後かかる場合があり、数百万円になることも。
・団体信用生命保険（団信）特約料： 万が一の際にローンがゼロになる保険。金利に含まれることが多いが、手厚い特約をつけると金利が上乗せされる。
・火災保険料・地震保険料： 近年の災害増加に伴い、保険料の改定が続いています。10年一括などで支払う場合、数十万円のまとまった費用が必要です。
・登記費用（登録免許税・司法書士報酬）： 土地の所有権移転や、建物の表示登記・保存登記、ローンの抵当権設定にかかる費用。
これらは、見積書の中で「諸経費一式」と大雑把にまとめられていることが多いため、具体的にいつ、いくらの支払いが必要になるのかを、担当者に細かく確認しておくことが重要です。
絶対に後悔しない！契約前に実践すべき正しい家づくりのダンドリ
ステップ1：不動産屋に行く前に「総予算の枠」を確定させる
家づくりで最もやってはいけないのは、予算が決まらないまま不動産屋へ行き、土地探しを始めてしまうことです。
不動産屋は土地を売るプロですが、あなたの人生のライフプランや、その上に建つ建物の適正な建築費を計算してくれるわけではありません。
彼らの仕事は、目の前にある土地を契約してもらうことです。
ですから、まずは自分たちの家族構成、現在の収入、将来の支出をすべて洗い出し、住宅ローンとして無理なく返済できる「総予算の枠」を一番はじめに確定させてください。
この作業を専門的な知識を持った信頼できる建築会社や、第三者のファイナンシャルプランナー（FP）と一緒に最初に行うことが、すべての成功の出発点です。
ステップ2：土地の契約前に必ず「建築のプロ」を現地に呼ぶ
もし、気に入った土地が見つかったとしても、不動産会社の言葉だけを信じてその場で買い付け証明書を出したり、契約書に印を押したりしてはいけません。
必ず、その土地を契約する前に「実際に家を建ててもらう予定の工務店や住宅会社のプロ」を現地に呼び、プロの目線で敷地を調査（インスペクション）してもらうべきです。
建築のプロが現地を見れば、「この土地は高低差があるから、土留め工事に150万円追加でかかるな」「水道の引き込み口が変な位置にあるから工事費がかさむ」「ハザードマップ上は大丈夫だが、水はけが非常に悪い性質の土壌だ」といった、不動産屋のチラシには絶対に載っていない「真の建築コスト」と「リスク」を一瞬で見抜くことができます。
土地の契約は、建物のプランと、それにかかる付帯工事費の見通しが完全に立ってから同時に行うのが鉄則です。
ステップ3：2026年最新の補助金・優遇制度を資金計画に組み込む
家づくりにかかる初期費用を賢く抑えるためには、国や香川県、各自治体が実施している省エネ住宅向けの補助金や優遇制度を最大限に活用することが不可欠です。
2026年現在も、高い断熱性能や省エネ設備を備えた長期優良住宅やZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）レベルの住宅に対しては、数十万〜100万円規模の手厚い補助金制度（子育てエコホーム支援事業の後継事業など）が用意されています。
また、住宅ローン減税（控除）の恩恵を受ける際にも、建物の省エネ性能のランクによって、毎年の税金から控除される上限額が大きく変わってきます。
これらの補助金や優遇制度は、着工前の申請が必須であったり、決められた予算の上限に達した時点で受付が締め切られたりするケースがほとんどです。
資金計画の初期段階から、これらの最新情報を取り入れ、確実に申請の手続きを進められる「制度の活用実績が豊富な施工店」をパートナーに選ぶことが、結果として何百万円もの得に繋がります。
資産価値を落としすぎない家づくりを｜江郷建設の土地・資金サポート
親子3代、地域の風土を見つめてきた江郷建設の歩み
ここで、私たち江郷建設がなぜ、これほどまでに土地のリスクや目に見えない資金のダンドリ、そして建物の性能に徹底的にこだわるのかをお話しさせてください。
香川県綾歌郡綾川町に拠点を置く株式会社江郷建設は、親子3代にわたり、地域に根差した確かな技術と信頼を積み重ねてきました。
現代表の江郷寛志は、大学卒業後に地元のゼネコンで10年間、現場監督や営業として大規模建築から住宅まで幅広い建築知識と現場の裏表を徹底的に習得。
2006年に帰郷し、2013年に3代目として代表取締役に就任しました。
代表の江郷は、現場の「裏側」を数多く見てきたからこそ、表面的なデザインの華やかさや目先の価格の安さだけで会社を選び、後から不具合や予算オーバーで苦しむご家族の姿を誰よりも防ぎたいと強く願っています。
「安心して永く住める家づくり」＝「家族が健康に暮らせる家づくり」という確固たる信念のもと、香川の風土に寄り添った嘘のない家づくりを実践しています。
建築プロの目線でトラブルを防ぐ「土地インスペクション」
江郷建設では、お客様が土地を購入される前の段階から、建築のプロとしての視点でトータルな資金計画と土地探しをサポートしています。
もしお客様が気になっている土地や、候補に挙げている敷地があれば、契約前に代表の江郷をはじめとする専門スタッフが現地へ同行し、構造の健全性や地盤のリスク、給排水インフラの整備状況、ハザードマップに現れない周囲の環境などを徹底的に診断（インスペクション）します。
これにより、「土地を買った後に想定外の工事費が発生した」というトラブルを未然に防ぎ、土地と建物の予算配分を完全に最適化した状態での資金計画をご提案いたします。
長寿命な「100年住宅」がもたらす生涯コストの削減効果
多くの住宅が約30年で劣化し、建て替えや大規模なリフォームを余儀なくされてしまう現代の住宅産業において、私たちが目指しているのは、孫の代まで受け継ぐことのできる「100年住める家」です。
そのために私たちが掲げているのが、住む人の健康を害したり、家の寿命を縮めたりする原因となる「悪い建材」を一切使わない、つまりゼロにする「0宣言」というコンセプトです。
一般的な住宅で多用される合板やサイディング、ビニールクロスを完全に排除し、無垢材や天然石灰100％の「スペイン漆喰」といった本物の自然素材だけで家をつくり上げます。
さらに、独自技術である4層構造の「クアトロ断熱」と自然素材を組み合わせることで、壁全体が呼吸するように湿気をコントロールし、壁内結露を極限まで抑制します。
これにより、エアコン1台の微風運転だけで年中ほぼ一定の快適な温度を保つ高い省エネ性を実現し、毎月の電気代（ランニングコスト）を劇的に削減します。
工場で量産された新建材は完成した瞬間が美しさのピークであり、その後は劣化（汚損）していく一方ですが、無垢の床や漆喰の壁は、月日が経つほどに味わいと深みが増す「経年美化」を楽しめるのが特徴です。
数十年ごとに高額な張り替え工事が必要な工業製品の家と比較して、長期的にはメンテナンスコストを劇的に抑えられ、建物の資産価値を落とさない、結果として「生涯で最も経済的な家づくり」が可能になります。
まとめ｜正しい知識とダンドリで不安のないマイホーム計画を
香川県内での家づくりを成功させるための最大の鍵は、契約書に印を押す前に、「土地」と「ローン」の正しいダンドリと隠れたリスクを完全に把握しておくことです。
不動産会社の情報や、銀行の「借りられる額」の提示をそのまま鵜呑みにせず、建物の性能や将来のライフサイクルコストまで見据えた、嘘のない総予算を組み立ててください。
土地の特性や地盤のリスクを見極め、建てた後も家族が経済的に困窮することなく、年中快適で健康に暮らせる住まいを手に入れるためには、早い段階から信頼できる建築のプロをパートナーに迎えることが最善の近道です。
江郷建設のショールームでは、言葉や数値のデータだけでは決して伝わらない、本物の自然素材と「クアトロ断熱」が生み出す清々しい空気の質、そしてエアコンの風を感じない不思議な心地よさを実際に五感で体感していただくことができます。
「一生に一度の家づくりで、お金の面でも性能の面でも絶対に後悔したくない」 その真剣な想いに、私たちは親子3代にわたり培ってきた本物の技術と誠実さでお応えします。
土地探しや資金計画、住宅ローンの選定に関する個別のご相談も随時承っておりますので、まずは一度、私たちのショールームへお気軽に足をお運びください。
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江郷建設へ問い合わせ前によくある質問
土地探しや住宅ローンの相談も可能ですか？
はい、もちろんです。
江郷建設では、家づくりだけでなく、土地探しから資金計画、住宅ローンの選定、補助金の活用術までワンストップでトータルにサポートしています。
建築プロの目線から、その土地の光の入り方や風の通り道、隠れた追加費用の有無などを総合的にアドバイスいたしますので、不動産契約を結ぶ前にぜひお気軽にご相談ください。
地盤改良工事が必要かどうかは事前に分かりますか？
地盤改良の正確な必要性と工事費用は、土地を購入した後にその建物の配置に合わせて行う「地盤調査」の結果を待つ必要があります。
しかし、江郷建設ではこれまでの豊富な施工実績や近隣の地盤データ、土地の歴史的背景から、事前にどの程度の地盤補強が必要になりそうかの予測を立てることが可能です。
資金計画の段階であらかじめ適切な予備費を算出しておくことで、後からの大きな予算オーバーを防ぎます。
「0宣言の家」は、一般的なローコスト住宅と比べて建築費が高くなりますか？
本物の無垢材や天然100%のスペイン漆喰、4層構造のクアトロ断熱など、選び抜かれた本物の素材と確実な技術を使用するため、初期の建築費用（イニシャルコスト）は安価な企画住宅やローコスト住宅に比べると高くなる傾向にあります。
しかし、建てた後の毎月の電気代が劇的に安くなること、そして数十年ごとに数百万円かかるような外壁やクロスの張り替えメンテ費用がほとんど不要になるため、30年、50年という長期的なトータルコスト（ライフサイクルコスト）で比較すれば、むしろ最も経済的で賢い選択になると確信しています。
補助金の申請手続きなどもサポートしてもらえますか？
はい、すべてお任せください。
国や香川県、各自治体が実施している省エネ住宅向けの補助金や税制優遇制度は、申請に専門的な図面や計算書、複雑な書類手続きが必要となります。
当社ではこれまで多数の補助金申請を確実に通してきた実績がありますので、お客様が最大限に優遇制度を活用して賢く費用を抑えられるよう、書類の作成から申請までトータルで手厚くサポートいたします。